Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości jest stwierdzeniem stanu faktycznego posiadania we władaniu określonej nieruchomości po upływie wskazanego w przepisach czasu. W zależności od tego, czy następuje zasiedzenie w złej wierze czy w dobrej, okres zasiedzenia jest różny. Jakie są terminy obowiązujące w prawodawstwie polskim do stwierdzenia zasiedzenia i jak zmieniały się one na przestrzeni lat? Jak wygląda sytuacja w przypadku gruntów?

Zasiedzenie – ile lat należy posiadać nieruchomość?

Zgodnie z artykułami 172 – 176 Kodeksu Cywilnego, gdzie istnieje wzmianka o instytucji zasiedzenia, trzeba rozróżnić zasiedzenie w dobrej wierze od posiadania nieruchomości w złej wierze. Stwierdzenie okresu zasiedzenia – czasu potrzebnego do nabycia praw jest bowiem zależne od jego rodzaju. Ten, kto w sposób samoistny posiada nieruchomość, do zasiedzenia w złej wierze nabywa prawa po trzydziestu latach posiadania. Wcześniej, przed zmianą przepisów w 1990 roku było to dwadzieścia lat. Termin trzydziestoletni jest liczony, jeżeli w 1990 roku nie upłynęło jeszcze dwadzieścia lat samoistnego posiadania. Zła wiara oznacza, że posiadacz włada nieruchomością jak właściciel, przy czym ma świadomość innego statusu prawnego nieruchomości. Dla zasiedzenia w dobrej wierze przeniesienie własności następuje po 20 latach. Przed zmianą przepisów było to lat 10. Rzeczą oczywistą jest także, że zasiedzenie następuje z chwilą upływu wskazanego czasu. Sąd jedynie potwierdza formalnie prawo własności, jakie ma posiadacz nieruchomości w dniu wydania wyroku.

Czas trwania sprawy o zasiedzenie

Sprawa dotycząca zasiedzenia toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca znajdowania się nieruchomości. Jest ona wszczynana na wniosek do sądu składany przez zainteresowanego, a nie pozew. Biorą w niej udział uczestnicy, a nie strony. Osoba chcąca przejąć nieruchomości na własność musi przedstawić dowody na zaistnienie przesłanek wspomnianych w artykule 172 Kodeksu Cywilnego, czyli posiadanie samoistne nieruchomości przez okres 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat, jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze. Warto skorzystać z pomocy kancelarii specjalizującej się w tego typu sprawach, by właściwie wskazać dowody i świadków we wniosku, zwłaszcza jeżeli dotyczy on posiadacza, który ma stać się właścicielem wskutek złej wiary.

W sprawie o zasiedzenie nieruchomości – nabycie własności istnieje zasada konieczności współuczestnictwa wszystkich podmiotów zainteresowanych. Jest to zwykle właściciel nieruchomości bądź jego spadkobiercy, jeżeli w spadku mają otrzymać przedmiotową nieruchomość. Kiedy występuje współwłasność nieruchomości, czyli ma ona więcej niż jednego właściciela, każdy z nich powinien wiedzieć o sprawie. Dlatego podczas występowania w sprawie jako uczestnik składający wniosek, a nie strona, główna kwestia to podanie do wiadomości tych osób informacji o wszczęciu sprawy o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Bywa to trudne, zwłaszcza kiedy ma zostać stwierdzone zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze. Osoby mające ją na własność, jeżeli brak jest ksiąg wieczystych, będą niełatwe do ustalenia bez posiadania odpowiedniej wiedzy. Wtedy postępowanie wymaga podania do prasy ogólnej odpowiedniego ogłoszenia wzywającego zainteresowanych do udziału w sprawie.

Ile lat zajmuje zasiedzenie gruntu?

Jeżeli grunt, który jest również nieruchomością, jest użytkowany jak własny, a brak jest aktu notarialnego potwierdzającego własność, można uregulować prawnie posiadanie nieruchomości jak w opisywanym wcześniej przypadku. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2016 r.; III CZP 57/16 może również zostać przejęta nieruchomość, która została oddana w użytkowanie wieczyste. Natomiast w przypadku gruntów rolnych zastosowanie ma punkt 3 artykułu 172 Kodeksu Cywilnego. Rozpoczęcie biegu zasiedzenia dla rolnika indywidualnego posiadającego odpowiednie wykształcenie, nieruchomości rolne oraz staż pracy liczy się tak samo, jak w przypadku zasiedzenia zwykłej nieruchomości. Zatem szukając odpowiedzi na pytanie o zasiedzenie gruntu – ile lat trwa, należy przyjąć, że jest to 30 lat w złej wierze i 20 lat dla przejęcia własności nieruchomości w dobrej wierze, po spełnieniu ewentualnych dodatkowych warunków.

Kroki do podjęcia po uzyskaniu postanowienia o zasiedzeniu

Jeżeli w sądzie uzyskano stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, należy podjąć szereg kroków dążących do dokończenia regulowania stanu prawnego miejsca. Prawo własności pozwala w takiej sytuacji na wpis do księgi wieczystej nieruchomości na podstawie wyroku sądu. Są wprowadzane zmiany w rubryce właściciela mieszkania, domu czy działki, albo też tworzony nowy wpis, jeżeli nieruchomość nie miała założonych ksiąg wieczystych. Ponadto, ustawa podatkowa nakłada podatek wynoszący 7% wartości nieruchomości, którą udało się zasiedzieć, z ewentualnym odliczeniem nakładów poniesionych na nią. Mogą być to na przykład remonty budynków czy postawienie ogrodzenia wokół działki. Brak obowiązku podatkowego może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy prawo do nieruchomości nabyła za życia osoba zmarła, po której dziedziczy osoba składająca wniosek. Dzięki załatwieniu formalności późniejsza sprzedaż czy podział są możliwe, bo stan prawny został uregulowany. W podjęciu właściwych działań dalej może pomóc również adwokat zajmujący się wcześniej sprawą zasiedzenia, gdyż najczęściej posiada komplet potrzebnych danych.

Zasiedzenie nieruchomości – ile lat trwa uzyskanie prawa własności?

Sprawy z zakresu zasiedzenia mogą być bardzo zróżnicowane. Wnioskujący nie zawsze nabywa prawa do nieruchomości. Bieg zasiedzenia może być przerwany różnymi przesłankami, na przykład dnia, w którym ktoś wystąpi o podział spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość. Czas na nabycie prawa własności może zatem być również bardzo zróżnicowany po upłynięciu przepisowych dwudziestu lub trzydziestu lat. Zależy to także od stopnia skomplikowania sprawy, liczby osób zainteresowanych, a także postawy właściciela, przeciwko któremu jest sprawa o zasiedzenie. Jeżeli planowana jest obrona przed zasiedzeniem, cały proces może się znacząco wydłużyć. Zobacz przykłady orzeczeń, by dowiedzieć się więcej. W przypadku zasiedzenia rzeczy, które możliwe jest tylko w dobrej wierze, okres uprawniający do zasiedzenia są znacząco krótszy, prawo stanowi 3 lata posiadania w dobrej wierze.

Zasiedzenie jest sposobem na uregulowanie nieuporządkowanych przez wiele lat spraw związanych z prawem własności nieruchomości. Dzięki tym zapisom wieloletni posiadacz samoistny może zacząć być traktowany jak właściciel nie tylko zwyczajowo, ale również prawnie. Sprawia to, że zgodnie z obowiązującymi przepisami może dokonywać wielu czynności cywilno-prawnych związanych z posiadaną nieruchomością.

ostatnie wpisy
Baza wiedzy

Adwokat
Patrycja Butny

Założyłam własną kancelarię prawną dopiero wtedy, kiedy byłam zupełnie przekonana, że jestem w stanie wziąć odpowiedzialność za los ludzi, którzy powierzają mi swoje sprawy. Specjalizuje się w sprawach rodzinnych, gospodarczych i karnych. W wolnej chwili uwielbiam jazdę na rowerze MTB i rolkach.

Szukasz pomocy prawnej?

Skontaktuj się z nami.