Najem lokalu w czasie pandemii koronawirusa
Pandemia spowodowana rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 wpływa na wiele aspektów naszego życia. W niniejszym artykule odpowiemy na pytania, dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz lokalu w obiekcie handlowym, w kontekście wprowadzonej w ostatnim czasie specustawy.
Zakaz wypowiedzenia umowy najmu – Tarcza antykryysowa
Kiedy można rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym?
Zgodnie z przepisami tzw. Tarczy antykryzysowej, wynajmujący nie mogą wypowiedzieć umowy najmu, a także wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 roku.
Wprowadzony zakaz nie dotyczy jednak sytuacji, w których to właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Są to między innymi sytuacje, gdy najemca:
- używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
W polskim porządku prawnym istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym również przez najemcę tj. może on w niektórych sytuacjach wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu okresu wypowiedzenia. Taki rodzaj wypowiedzenia stanowi szczególny tryb i stosować go można tylko w określonych przypadkach.
Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym w przypadku gdy:
- wynajmowany przez niego lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego,
- korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników, a także zatrudnionych przez niego osób.
Umowa najmu lokalu w obiekcie handlowym w czasie koronawirusa
Tzw. Tarcza antykryzysowa, w swej treści, przewiduje również specjalne uregulowanie dotyczące najmu lokali w przypadku obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2tys. m2.
W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2tys. m2:
- wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy);
- uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Niniejsza oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
W związku z powyższym, najemcy lokali w galeriach handlowych powyżej 2tys. m2 mogą skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w pełnej wysokości przez cały okres objęty zakazem prowadzenia działalności.
Aby najemca mógł skorzystać ze zwolnienia, powinien on w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności, złożyć wynajmującemu wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy zgodnie z dotychczasowymi warunkami. Przedłużenie następuje na okres 6 miesięcy. Co ważne, ze zwolnienia mogą korzystać tylko ci, wobec których wydano zakaz prowadzenia działalności. W związku z powyższym, możliwość zwolnienia z opłat nie dotyczy najemców którzy nadal mogą prowadzić działalność.
Nadzwyczajna zmiana stosunków
Kodeks cywilny, w art. 357 z ind. 1 przewiduje możliwość między innymi rozwiązania umowy najmu przez sąd. Zgodnie z przytoczonym artykułem, jedna ze stron umowy najmu może wystosować do sądu żądanie zbadania zawartej umowy najmu. Przepis ten daje możliwość rozważenia przez sąd dokonania modyfikacji zawartej przez strony umowy, ale jedynie po spełnieniu wymienionych przesłanek, tj. wystąpieniu nadzwyczajnej zmiany stosunków, powodujących nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia lub grożących jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidziały.
Pojęcie nadzwyczajnej zmiany stosunków dotyczy obiektywnego oraz powszechnego przekształcenia stosunków społecznych, w tym gospodarczych, w wyjątkowy, często nadzwyczajny sposób, wpływając tym samym na rzeczywistość. Przykładami nadzwyczajnej zmiany stosunków może być np. powódź, nieurodzaj, strajki, gwałtowana zmiana ustroju politycznego, gwałtowna zmiana obowiązujących przepisów.
Sąd dokonuje oceny biorąc pod uwagę zasady współżycia społecznego. Może on nie tylko oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia, ale również orzec o rozwiązaniu umowy.
