Jak deweloperzy źle interpretują normy PN-ISO 9836?

Kupiłeś mieszkanie od dewelopera? A może dopiero szukasz idealnej nieruchomości? W obu przypadkach sprawdź, jak deweloper wylicza powierzchnię wskazywaną w umowie. Popularną praktyką jest zawyżanie metrażu nieruchomości. Wyjaśniamy, jakie zasady obliczania powierzchni wprowadza norma PN-ISO 9836 oraz wskazujemy nieprawidłowości, których opuszczają się deweloperzy.

Na czym polega zawyżanie powierzchni mieszkania?

Zakup mieszkania od dewelopera wydaje się wygodną opcją. Masowa sprzedaż nieruchomości wiąże się z wypracowaniem procedur, które powinny ułatwiać formalności i eliminować zagrożenia. Mało kto zastanawia się jednak nad kwestiami takimi jak zasady wyliczania metrażu wskazanego w umowie.

Okazuje się, że deweloperzy powszechnie dopuszczali się nadużyć w tym zakresie. Do powierzchni nieruchomości, za którą płacili klienci, wliczali często elementy, które nie powinny być uwzględniane. Mowa tu przede wszystkim o metrażu pod ścianami działowymi, pionami instalacyjnymi, a nawet powierzchni balkonów.

W ten sposób może dojść do różnicy między wskazaną w umowie powierzchnią nieruchomości a rzeczywistą powierzchnią użytkową. Rozbieżności sięgają nawet kilku metrów kwadratowych. Dla klientów deweloperów to szansa na otrzymanie wysokiego zwrotu nienależnie zapłaconych kwot.

Norma PN-ISO 9836 – główne zasady

Zasady ustalania powierzchni użytkowej mieszkań w stanie deweloperskim reguluje Polska Norma PN-ISO 9836. To dokument techniczny, w którym zostały wskazane wymogi co do wykonywania pomiarów i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. W treści normy podano różne definicje określające poszczególne rodzaje powierzchni.

Dla klientów deweloperów kluczowe znaczenie ma powierzchnia użytkowa. Na podstawie przepisów to część mieszkania, która jest rzeczywiście dostępna dla użytkownika i możliwa do funkcjonalnego wykorzystania. Powierzchnia użytkowa nie obejmuje metrażu, który jest zajęty przez elementy konstrukcyjne, w tym ściany nośne, trwałe ściany działowe czy piony wodociągowe.

Deweloperzy wprowadzają jednak często pojęcie powierzchni rozliczeniowej, która oprócz powierzchni użytkowej obejmuje również inne obszary, w tym przestrzeń pod ścianami działowymi. Takie podejście budzi poważne wątpliwości specjalistów, ponieważ przerzuca na klientów obowiązek zapłaty średnio od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych więcej za powierzchnię, której nie są w stanie wykorzystać.

Argumenty deweloperów nie znajdują uzasadnienia w przepisach

Deweloperzy próbują uzasadniać swoje praktyki, wskazując, że zgodnie z ich interpretacją norma PN-ISO 9836 dopuszcza uwzględnianie ścian działowych podczas ustalania powierzchni użytkowej nieruchomości albo że takie podejście dopuszczała norma z 1997 roku, a zmiana nastąpiła dopiero od 2015 roku. Argumentacja nie znajduje jednak uzasadnienia w rzeczywistym stanie prawnym.

Wszystkie wersje normy PN-ISO 9836 od chwili stworzenia w 1997 roku aż do dzisiaj zakładały, że do powierzchni użytkowej mieszkania nie można wliczać trwałych ścian działowych. Taka praktyka byłaby odpowiednia tylko w przypadku lekkich przegród wewnętrznych, np. przepierzeń, czyli elementów możliwych do łatwego przestawienia.

Deweloperzy podnoszą, że kupujący mogą w przyszłości usunąć ściany działowe i wykorzystać dodatkowe metry kwadratowe, które w ten sposób powstaną. Norma ISO rozstrzyga jednak, że o tym, czy ścianka jest demontowalna, decyduje fakt, czy da się ją przenieść w inne miejsce bez konieczności przeprowadzania prac budowlanych takich jak wyburzenie. O przepierzeniu można by mówić jedynie w sytuacji, w której element dałoby się przenieść bez jego uszkodzenia (np. w biurach zorganizowanych na zasadzie open space).

Innym często spotykanym argumentem ze strony deweloperów jest rozróżnienie w umowie powierzchni użytkowej od rozliczeniowej. Jasne brzmienie normy PN-ISO 9836 od momentu jej wprowadzenia uzasadnia jednak uznanie takich klauzul za abuzywne.

Zawyżony metraż nieruchomości – podejmij zdecydowane działania

Naruszenia deweloperów i brak rzetelnych argumentów uzasadniających ich praktyki sprawia, że klienci, u których metraż nieruchomości został zawyżony, mogą podjąć kroki formalne i dochodzić zwrotu nienależnie pobranych kwot. Jak to zrobić krok po kroku?

1. Przekaż swoją sprawę do analizy – nasza Kancelaria zweryfikuje treść umowy, prospektu informacyjnego i protokołu odbioru, aby ustalić, czy w Twoim przypadku mogło dojść do naruszeń ze strony dewelopera.

2. Przeprowadź niezależne pomiary – następnie zlecimy przeprowadzenie pomiarów rzeczywistej powierzchni użytkowej Twojej nieruchomości, aby sprawdzić, czy jest zgodna z metrażem wskazanym w umowie.

3. Złóż pozew do sądu – gdy okaże się, że stan faktyczny i prawny sprawy uzasadnia pozwanie dewelopera, możemy zająć się przygotowaniem pozwu oraz reprezentacją w procesie.

4. Odzyskaj nienależnie zapłacone kwoty – jeżeli sąd ustali, że występuje niezgodność między rzeczywistą powierzchnią użytkową nieruchomości a metrażem, za który zapłacił klient, może orzec zwrot nienależnie pobranych przez dewelopera kwot.

Wysokość roszczenia różni się m.in. w zależności od metrażu mieszkania i ceny za metr kwadratowy nieruchomości. Podobne sprawy wskazują jednak, że pozywając bank, możesz zyskać średnio od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.