Spis Treści:
Zakup mieszkania wymaga przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Obok sprawdzenia księgi wieczystej, stolarki okiennej czy stanu ścian nie można zapomnieć o kontroli metrażu. To bardzo ważne, ponieważ deweloperzy dopuszczają się w tym zakresie nadużyć. Sprawdź, jak wyliczyć powierzchnię nieruchomości i jakie działania możesz podjąć, jeśli deweloper ją zawyżył.
Jakie są główne zasady obliczania metrażu mieszkania?
Obliczanie metrażu mieszkania odbywa się najczęściej na podstawie normy PN-ISO 9836. To dokument techniczny, w którym można znaleźć zasady pomiaru oraz obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
W jego treści wyróżniono kilka rodzajów powierzchni. Z punktu widzenia klientów deweloperów najważniejsze znaczenie ma powierzchnia użytkowa, czyli powierzchnia, która jest przeznaczona do wykorzystania przez nabywców. To przestrzeń funkcjonalna, z wyłączeniem ścian, szybów czy balkonów. Jednocześnie deweloperzy wprowadzają czasami w umowach zapisy, które niezgodnie z normą PN-ISO 9836 wliczają ściany działowe lub piony instalacyjne do powierzchni użytkowej. Taka praktyka może być uznana za nieuczciwą, a klauzule – nosić znamiona abuzywności.
Rzut projektowy a rzut powykonawczy
Przy zakupie nieruchomości w stanie deweloperskim klient ma najczęściej do czynienia z dwoma rodzajami dokumentów określających jej powierzchnię. Pierwszy to rzut projektowy, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, drugi – rzut wykonany po wybudowaniu budynku przez geodetę, niezbędny do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Przed dokonaniem odbioru mieszkania i podpisaniem ostatecznej umowy przenoszącej własność klient musi dokładnie porównać oba rzuty. Ewentualne rozbieżności powinny być wyjaśnione. Warto pamiętać, że kluczowa przy ustalaniu metrażu branego pod uwagę przy określaniu ceny nieruchomości powinna być rzeczywista powierzchnia użytkowa, a nie ta podana w projekcie.
Jakie błędy popełniają deweloperzy przy wyliczeniu metrażu?
Mimo jasnych reguł wyliczania metrażu nieruchomości w praktyce można się spotkać z sytuacją, w której deweloperzy powołują się w umowie na normę PN-ISO 9836, ale błędnie ją interpretują i dokonują obliczeń niepoprawnie.
Najczęściej spotykanie nieuczciwe praktyki przy wyliczaniu powierzchni nieruchomości na podstawie normy PN-ISO 9836 obejmują:
- wliczanie do powierzchni mieszkania ścian działowych – trwałych ścian działowych nie da się usunąć bez wyburzenia, a jednocześnie powierzchnia pod nimi nie nadaje się do funkcjonalnego wykorzystania, dlatego nie powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu metrażu.
- dodawanie do powierzchni mieszkania pionów instalacyjnych – piony służące m.in. do prowadzenia instalacji wodnokanalizacyjnej – mimo że przylegają do mieszkania – nie są wykorzystywane przez nabywcę, więc nie powinny być uwzględniane w metrażu.
- nieprawidłowe przeliczenie skosów – w przypadku pomieszczeń położonych na poddaszach, w których występują skosy, metraż powinien być przeliczony z zastosowaniem wiążących przeliczników, a w praktyce często bywa uwzględniany w całości bez korekty.
- zaokrąglanie pomiarów – powierzchnia użytkowa mieszkania musi być wyliczona dokładnie. Deweloperzy nie mają podstaw do zaokrąglania metrażu na niekorzyść kupującego.
Z pozoru niewielkie nieścisłości mogą prowadzić do powstania należności nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych wyższej, niż w przypadku obliczenia ceny zakupu nieruchomości na podstawie powierzchni użytkowej.
Co zrobić, jeśli podejrzewasz zawyżony metraż nieruchomości?
Klienci deweloperów, którzy podejrzewają, że w ich przypadku doszło do błędów przy wyliczaniu powierzchni nieruchomości wskazanej w umowie, mogą podjąć konkretne kroki formalne, aby chronić swoje prawa.
Podstawa to przeprowadzenie kompleksowej analizy umowy oraz wykonanie pomiarów weryfikacyjnych. Nasza Kancelaria sprawdzi, czy w sprawie doszło do nieprawidłowości i zleci kontrolę zgodności metrażu. Na tej podstawie wyda rekomendacje co do dalszych możliwości działania.
Jeśli w Twojej sprawie okaże się, że doszło do zawyżenia metrażu mieszkania, możesz skierować wezwanie do dewelopera, a w razie braku woli polubownego zakończenia sprawy z jego strony – wystąpić z pozwem do sądu. W treści pisma określimy roszczenie i wskażemy argumenty na jego poparcie. Będziemy reprezentować Cię w toku procesu, walcząc o uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia.
Sąd oceni sprawę i wyda końcowy wyrok. Jeśli uzna roszczenie za zasadne, możesz odzyskać nadpłacone kwoty, a nawet uzyskać zwrot kosztów poniesionych w związku z zawyżeniem metrażu, w tym w zakresie kredytu czy kosztów eksploatacyjnych.
FAQ: Najczęściej zadawane pytania o obliczanie metrażu mieszkania
Zgodnie z normą PN-ISO 9836 powierzchnię mieszkania oblicza się na podstawie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Najważniejsza jest powierzchnia użytkowa – czyli ta, która faktycznie może być wykorzystana przez mieszkańców, bez ścian, szybów i balkonów.
Rzut projektowy to dokument dołączany do umowy deweloperskiej, a rzut powykonawczy sporządza geodeta po zakończeniu budowy. To właśnie powierzchnia z pomiarów powykonawczych powinna być podstawą do określenia ceny nieruchomości.
Najczęstsze błędy to wliczanie do powierzchni użytkowej ścian działowych, pionów instalacyjnych, nieuwzględnianie skosów poddasza zgodnie z przelicznikiem oraz zaokrąglanie pomiarów na niekorzyść kupującego. Takie praktyki mogą prowadzić do zawyżenia metrażu i ceny mieszkania.
Warto zlecić pomiar kontrolny i analizę umowy przez kancelarię prawną. Jeśli okaże się, że metraż został zawyżony, można wystąpić do dewelopera o zwrot nadpłaty lub skierować sprawę do sądu, domagając się zwrotu części ceny i kosztów.
